Finanzierung von Wohnung oder Haus richtig machen

Falk Ernst, GELDPILOT24-CRO Finanzierungen Teil 2

Grundsätzliches Wissen

Die Tilgungshöhe

Wie hoch der Tilgungssatz konkret sein sollte, ergibt sich aus dem Zeitraum, in dem du das Darlehen abbezahlen möchtest. In der Regel sollte dies spätestens bei Eintritt in den Ruhestand der Fall sein. Wer heute 25 ist und mit 65 Jahren schuldenfrei sein will, hat monatlich geringere Belastungen als ein 45-Jähriger, der einen Kredit in gleicher Höhe aufnimmt und ebenfalls mit 65 keine Schulden mehr haben möchte.

Je niedriger der Zins, desto höher sollte die Tilgung sein. Je niedriger die Zinsen, desto länger benötigst du mit einer bestimmten anfänglichen Tilgung, um das Darlehen zurückzuzahlen. So dauert es bei einem Zinsniveau von 5 Prozent und einer anfänglichen Tilgung von 2 Prozent ca. 25 Jahre, um ein Darlehen zurückzuzahlen. Bei einem Zinsniveau von 3 Prozent benötigt man beim gleichen Tilgungssatz etwa 30 Jahre und beim Zinssatz von 1,3 Prozent schon fast 40 Jahre.

Warum ist das so?

Die Begründung dafür liegt in der konstanten Kreditrate zur Begleichung des Annuitäten-Darlehens, die sich aus Zins und Tilgung zusammensetzt. Durch die regelmäßige Tilgung deines Darlehens nimmt die Restschuld während der Laufzeit immer mehr ab. Dadurch verringert sich der Zinsanteil der Rate. Da die Rate insgesamt aber konstant bleibt, steigt der Tilgungsanteil durch den ersparten Zinsanteil kontinuierlich an. Bei niedrigen Zinsen reduziert sich der Zinsanteil langsamer – und dadurch steigt auch der Tilgungsanteil langsamer als bei höheren Zinsen. Die logische Konsequenz: du benötigst bei gleicher anfänglicher Tilgung länger, um das Darlehen zurückzuzahlen.

Welche Tilgungssätze bei unterschiedlichen Zinsniveaus notwendig sind, um innerhalb eines bestimmten Zeitraums schuldenfrei zu sein, kannst du der folgenden Tabelle entnehmen:

 Zins           1%      2%        3%      4%        5%
Laufzeit
10 Jahre    9,5%    9,0%    8,6%    8,2%    7,8%
15 Jahre    6,1%    5,7%    5,3%    4,9%    4,5%
20 Jahre    4,5%    4,0%    3,7%    3,3%    2,9%
25 Jahre    3,5%    3,0%    2,7%    2,3%    2%
30 Jahre    2,8%    2,4%    2,1%    1,7%    1,4%
35 Jahre    2,3%    1,9%    1,6%    1,3%    1,1%

Eine wichtige Option: Sondertilgung

Während der Zinsbindungsfrist kann die Bank den Zins nicht verändern. Aber auch du kannst den Zins nicht „anpassen“ lassen. Weiterhin kannst du das Darlehen auch nur in der vereinbarten Weise tilgen. Hier werden üblicherweise Tilgungssätze von 2 bis 4 Prozent der ursprünglichen Darlehenshöhe vereinbart. Eine zusätzliche Möglichkeit ist die Vereinbarung einer Sondertilgungsoption. Hierdurch bekommst du das Recht, einmal im Jahr eine bestimmte prozentuale Summe (meist 5 % oder 10 %) der ursprünglichen Darlehenssumme als Sonderzahlung zu leisten.

Kündigen des Kredits geht nicht immer



Während der Zinsbindungsfrist kannst du dein Darlehen auch nicht ordentlich kündigen.
Einzige Ausnahme: Hast du eine Zinsbindungsfrist über 10 Jahren vereinbart, kannst du das Darlehen nach 10 Jahren mit einer Frist von 6 Monaten kündigen. Dann ist zum genannten Zeitpunkt die komplette Restschuld fällig.

Bei einem Verkauf der Immobilie kannst du das Darlehen auch außerordentlich kündigen. Hierfür darf die Bank aber eine Vorfälligkeitsentschädigung verlangen. Diese soll der Bank den entstandenen Zinsschaden ersetzen, also die Einnahmen, die der Bank durch das vorzeitige Ablösen entgehen, minus die ersparten Kosten der Bank für die Vertragsführung.
 

Vorfälligkeitsentschädigung
 

Banken dürfen den Betrag, den sie als Vorfälligkeitsentschädigung ihren Kunden berechnen, nicht nach eigenem Belieben festlegen. Sie haben in ihren Berechnungen diese Punkte und Kosten zu berücksichtigen und so (vereinfacht) zu kalkulieren:

Den Verlust aus entgangenen Zinseinnahmen bei vorzeitiger Vertragsauflösung des Darlehens im Zeitraum der restlichen Zinsbindung.

Davon sind abzuziehen:

Ersparte Verwaltungskosten (Bank)
Ersparte Risiko-Kosten (Zahlungsausfall des Kreditnehmers)
Zinsen (alternativ für einen Hypothekenpfandbrief im entsprechenden Zeitraum)

Daneben gibt es zwei weitere Methoden, wie die Banken eine Vorfälligkeitsentschädigung berechnen können:

Aktiv-Aktiv-Methode: Hier werden die durch die vorzeitige Vertragsauflösung entgangenen Zinserträge der Bank mit denjenigen bei einem neuen Darlehensvertrag verglichen. Oft ist diese Berechnung im aktuellen Zinsumfeld für den Bankkunden von Vorteil. Nur relativ wenige Banken wenden sie aber an.

Aktiv-Passiv-Methode: Die vereinbarten Zahlungsströme (Tilgung, Zins und Restschuld) des aktuell gekündigten Vertrags werden mit den Zinserträgen verglichen, wenn jetzt ein neuer Vertrag mit der gleichen Darlehenssumme abgeschlossen würde. Die Differenz zwischen beiden Ertragswerten ist dann die Vorfälligkeitsentschädigung. Mit dieser Berechnungsweise kalkulieren die meisten Banken.

Das Annuitätendarlehen

Die Annuität ist eine regelmäßige Zahlung, durch die ein Darlehen in einer festgelegten Laufzeit getilgt wird. Sie besteht aus zwei Teilen: der Zinszahlung und der Tilgungszahlung. Durch die anhaltenden Zahlungen verringert sich im Laufe der Zeit der Anteil der Zinszahlung und der Anteil der Tilgungszahlung erhöht sich. Die Zahlungen können jährlich, monatlich oder auch quartalsweise sein.
Der Zinssatz wird hier bei Vertragsabschluss für einen bestimmten Zeitraum (Zinsbindungsfrist) vertraglich festgelegt. Häufig werden Zinsbindungsfristen von 5, 10, 15 oder 20 Jahren festgelegt.
Seltener kommen die Fristen von 8, 12, 25 oder gar 30 Jahren vor. Je länger die Zinsbindungsfrist, desto höher in der Regel der Zins.

Das Besondere an dieser Ratenform ist die Konstanz der Zahlungshöhe. So leistet der Kreditnehmer über die gesamte Laufzeit den gleichen, vorher vereinbarten Betrag. Die Zinszahlungen werden mit fortschreitender Dauer immer niedriger, doch weshalb?

Die Zinszahlung orientiert sich an der Darlehnshöhe und diese nimmt aufgrund der Tilgungszahlung ab. Da die Zinszahlungen mit fortschreitender Dauer so immer niedriger werden, wird die Tilgungszahlung immer höher und der Kredit somit auch schneller abgebaut. Lediglich die Anteile von Tilgungs- und Zinszahlungen verändern sich, nicht aber der Gesamtbetrag der Annuität.
Folgendes Beispiel macht es etwas anschaulicher:
Nehmen wir an, du nimmst einen Kredit in Höhe von 100.000 € auf.
Die Annuität liegt bei jährlich 5.000 € und der Zinssatz bei 3%.
Die Formel, die du brauchst, um zu berechnen wie sich deine erste Zahlung in Zins- und Tilgungszahlung aufteilt lautet:
Zinszahlung = Kredit x Zinssatz = 100.000 € x 3 % = 3.000 €
Tilgungszahlung = Annuität – Zinszahlung = 5.000 € – Zinszahlung (3.000 €) = 2.000 €
Somit setzt sich deine erste Zahlung aus 3.000 € Zinszahlung und 2.000 € Tilgungszahlungen zusammen.
Wenn dann nach einigen Monaten die Höhe des Kredites, sagen wir bis auf 70.000 € getilgt wurde, hat sich auch die Aufteilung der Annuitäten Zahlung verändert. Zwar zahlst du weiterhin 5.000 €, aber die Zinszahlung beträgt nur noch 70.000 € x 3 % = 2.100 €.
Der Rest der Rate wird für die Tilgung verwendet. Diese beträgt jetzt 2.900 €.

Zinszahlung = aktuelle Restschuld x Zinssatz = 70.000 € x 3 % = 2.100 €
Tilgungszahlung = Annuität – Zinszahlung = 5.000 € – Zinszahlung (2.100 €) = 2.900 €

Das Kombinationsdarlehen

Bei dieser Form werden, wie der Name schon sagt, verschiedene Finanzierungsbausteine kombiniert. Ziel ist hier, eine Zinsbindung über die gesamte Laufzeit des Darlehens, also bis zur vollständigen Tilgung darzustellen und für den Darlehensnehmer maximale Ratensicherheit zu gewährleisten. Gleichzeitig soll trotzdem ein hohes Maß an Flexibilität erhalten bleiben.

Üblicherweise wird hier ein Annuitätendarlehen mit einem Bausparvertrag oder einer Lebensversicherung kombiniert. Die Besonderheit liegt hier oftmals darin, dass das Annuitätendarlehen von der Tilgung ausgesetzt ist. Das heißt du zahlst während der Zinsbindungsfrist nur die Zinsen für das Darlehen und keine Tilgung, denn diese fließt in ein Ansparprodukt (Tilgungsersatzprodukt), zum Beispiel ein Bausparkonto. Am Ende der Zinsbindungsfrist des  Annuitätendarlehen wird dann die Restschuld durch das Darlehen des Tilgungsersatzproduktes abgelöst (Variante Lebensversicherung) oder weiterfinanziert (Variante Bausparkonto) werden. Beim Bausparkonto wird bei Abschluss des Vertrages auch ein verbindlicher Darlehenszins festgelegt. Dafür musst du eine bestimmte Summe vorher ansparen (Mindestansparung). Bei der Variante mit Lebensversicherung wird das Guthaben verwendet, um das Darlehen vollständig abzulösen.

Ein Beispiel dazu: Wir gehen wieder von den 100.000 € Darlehenssumme aus.

100.000 € Darlehen, Zinsfestschreibung 10 Jahre, 2 % Darlehenszins, tilgungsausgesetzt
Die Zinszahlung beträgt also 2.000 € im Jahr und die Sparleistung für das Bausparkonto 3.000 € im Jahr.
Restschuld am Ende des Zinsbindungszeitraums: 100.000 €
Guthaben des Bausparkontos: 30.000 €
Darlehensanspruch des Bausparkontos: 70.000 € zu 2,5 % und max. 15 Jahre Laufzeit

Mit dem Guthaben und dem Darlehen aus dem Bausparkonto wird nun das Annuitätendarlehen abgelöst und du zahlst die bei Vertragsabschluss vereinbarte Rate für das Bauspardarlehen nun an die Bausparkasse. Bauspardarlehen sind im Gegensatz zum Annuitätendarlehen jederzeit in unbegrenzter Höhe kostenlos sondertilgbar.

Der Vorteil bei dieser Finanzierungsform ist, dass du ein einziges Mal bei Abschluss des Darlehens mit der Bank über die Konditionen verhandeln und Unterlagen einreichen musst. Raten und Zinssatz sind dann für die gesamte Laufzeit, also bis zur vollständigen Tilgung, vertraglich vereinbart. Gleichzeitig hast du aber die Möglichkeit durch Zuzahlungen zu deinem Bausparkonto (vor und während der Darlehensphase) die Laufzeit zu verkürzen.

Nachteil sind hier die höheren Kosten. Dadurch, dass du beim Annuitätendarlehen nicht tilgst, entstehen über die Zinsbindungsfrist höhere Zinszahlungen als beim „normalen“ Annuitätendarlehen. Außerdem verlangt die Bausparkasse eine sogenannte Abschlussgebühr von 1 – 1,6 % der Bausparsumme.

Das variable Darlehen

Variable Darlehen funktionieren völlig anders als Annuitätendarlehen. Sie heißen variabel, weil kein fester Sollzinssatz besteht. Die Zinsen werden also regelmäßig, meist nach drei Monaten, auf die jeweilige Marktlage angepasst, können jedoch auch bei gleicher Marktlage über mehrere Monate konstant bleiben. Festgelegt werden die Zinsen über den sogenannten Euribor-Geldmarktzins. Euribor steht für "Euro Interbank Offered Rate" und bezeichnet den durchschnittlichen Zinssatz, zu dem eine Vielzahl europäischer Banken Anleihen gewähren. Daraus errechnet sich dann der Zinssatz plus einer Gewinnmarge. Der Euribor folgt in seiner Entwicklung dem Leitzinssatz der Europäischen Zentralbank (EZB).

Fällt der Euribor, so profitiert der Darlehensnehmer bei der nächsten Zinsanpassung davon. Steigt der Zinssatz, so wird dieser ebenfalls bei der nächsten Anpassung fällig. Das bedeutet, dass ein Zinsrisiko in jedem Fall gegeben ist. Daher eignen sich variable Darlehen auch kaum für eine langfristige Finanzierung. Die normale Laufzeit von variablen Darlehen beträgt drei bis 15 Jahre.

Empfehlenswert ist ein variables Darlehen bei erwartbar fallenden Zinsen am Geldmarkt und in Hochzinsphasen, da hier der Unterschied zu Festzinsdarlehen besonders hoch ist  . Nicht zu empfehlen sind variable Darlehen, wenn steigenden Zinsen erwartet werden . Der Einsatz eines variablen Darlehens hängt also immer von der Einschätzung des Zinsverlaufes in der nahen Zukunft ab.
Eine besondere Ausprägung des variablen Darlehens ist das sogenannte Cap-Darlehen. Hierbei wird der Zins vertraglich durch eine Höchstgrenze (Cap) begrenzt. Steigt also der Marktzins über die Marke, wird er nicht mehr an den Darlehensnehmer weitergeben, sondern bleibt auf dem Maximalniveau. Wenn also die Cap Obergrenze bei 4% vereinbart ist und der Marktzins auf 5% steigt, bleibt der Zins für das Cap-Darlehen bei 4% eingefroren. Sinkt der Zins wieder auf 3%, sinkt auch der Zins für das Darlehen wieder auf 3%.