Die optimale Finanzierung für deine Immobilie - Teil 3
Beleihungswertermittlung und Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze
30.05.2020Beleihungswertermittlung und Beleihungsauslauf und Beleihungsgrenze
Der Beleihungswert ist der Wert der Sicherheit, für Immobilienkredite also der Wert der Immobilie, von dem mit hoher Wahrscheinlichkeit erwartet werden kann, dass er langfristig bestehen bleibt.
Das heißt, die Bank muss also den aktuellen und zukünftigen Verkaufswert der Immobilie prüfen. Dieser Wert muss also nicht zwangsläufig mit dem heutigen Marktwert der Immobilie übereinstimmen.Vom Beleihungswert zieht die Bank einen gewissen Abschlag zur Risikominimierung ab. Er soll die Gefahren der Wertminderung durch Markt- und andere externe Faktoren deckeln. Jede Bank entscheidet selbst, wie hoch der Risikoabschlag ist. In der Regel beträgt er zwischen 40 und 80 Prozent. Aus dieser Differenz zwischen Beleihungswert und Risikoabschlag errechnet sie die Beleihungsgrenze der Immobilie. Sie stellt gleichzeitig die Maximalsumme dar, für die die Bank dir ein Darlehen im Rahmen Ihrer Baufinanzierung gewährt. Bei den Bankinstituten sind folgende Beleihungsgrenzen üblich:
40-60 % bei Lebensversicherungen
60-65 % bei Hypothekenbanken
80 % bei Sparkassen, Volks-, Raiffeisen- oder Geschäftsbanken
Eher selten werden Kredite in voller Höhe des Beleihungswertes gewährt. Wenn doch, dann lässt sich die Bank dieses höhere Risiko mit einem höheren Zins bezahlen.
Beispielrechnung
Verkehrswert der Immobilie 100.000 €
Beleihungswert 80.000 € (80 % vom Verkehrswert)
Beleihungsgrenze 56.000 € (70 % des Beleihungswertes)
Mit diesen Werten ergibt sich ein Darlehensbetrag von 56.000 Euro, den dir die Bank für Ihre Baufinanzierung gewährt. Um die potenzielle Kreditsumme zu errechnen, multiplizierst du den Verkehrswert der Immobilie mit dem Beleihungswert in Prozent. Den Betrag multiplizierst du anschließend mit der Beleihungsgrenze in Prozent.
Beleihungswert vs. Beleihungsauslauf
Der Beleihungsauslauf wiederum ist eine Prozentzahl. Sie gibt das Verhältnis zwischen dem aufgenommenen Darlehen und dem Beleihungswert an. Anhand dieser Prozentzahl legt die Bank die Zinshöhe für dein Darlehen fest. Je höher die Zahl des Beleihungsauslaufs, desto höher wird der Sollzins des Kreditvertrags. Bei einem Beleihungswert bis zu 60 Prozent bekommst du von der Bank die besten Konditionen, da du mehr Eigenkapital in die Finanzierung einbringst. Das senkt das Risiko der Bank, was sie mit besseren Zinskonditionen honoriert.
Die Berechnung des Beleihungsauslaufs ergibt sich wie folgt:
Verkehrswert 100.000 €
Beleihungswert 80.000 € (80 % vom Verkehrswert)
Darlehensbetrag 56.000 €
Eigenkapital 10.000 €
Darlehensbetrag nach Abzug des Eigenkapitals 46.000 €
Beleihungsauslauf:
Beleihungsauslauf = Darlehensbetrag nach Abzug des Eigenkapitals X 100 / Beleihungswert
Mit dieser Rechnung ergibt sich aus den Zahlen unseres Beispiels ein Beleihungsauslauf von 39 Prozent. Im Finanzjargon heißt es dann: Der Beleihungsauslauf liegt bei 57,5 Prozent.
Teil 4: Die Unterlagen
Dieser Teil soll dir einen Überblick über die wichtigsten Unterlagen geben und Tipps, in welcher Form sie eingereicht werden sollten.
Grundsätzlich gilt: Die Unterlagen müssen gut lesbar, vollständig und nicht geschwärzt oder andersweitig bearbeitet sein.
Zu den persönlichen Unterlagen gehören mindestens:
• Kopie vom Personalausweis/ Reisepass, Vorder- und Rückseite
• Letzte 3 Lohn- / Gehaltsabrechnungen ( bei Beamten letzte Bezügemitteilung + Nachweis über die
Höhe den Beitrag der privaten Krankenversicherung)
• Bei Selbständigen: letzte beiden Einkommensteuererklärungen und -bescheide( max 24 Monate alt) +
aktuelle BWA
• Vollständige Kontoauszüge des Gehaltskontos der letzten 4 Wochen
• Darlehensvertrag und Jahreskontoauszug bei privaten Krediten
• Aktuelle Renteninformation
• Letzte Standmitteilung bei privaten Lebens- und/oder Rentenversicherungen
• Eigenkapitalnachweise
• Bei bestehendem Immobilieneigentum: Liste der Immobilien mit Anschrift, Objektart und Wohnfläche, Kopie der Darlehensverträge und Jahreskontoauszug, ggf. Mietverträge und Kontoauszug als Nachweis über den Eingang der Mietzahlungen (zusätzlich, wenn das Bestandsobjekt als Zusatzsicherheit dienen soll, die unten genannten Objektunterlagen)
Zu den Objektunterlagen gehören mindestens:
• Aktueller Grundbuchauszug (nicht älter als 3 Monate)
• Aktuelle Flurkarte
• Bemaßte Grundrisse, Schnittzeichnungen
• Wohnflächenberechnung
• Fotos von Innen und Außen
• Nach Möglichkeit Exposé
• Aufstellung der erfolgten Modernisierungen der letzten 20 Jahre
• Aufstellung der geplanten (mitfinanzierten) Modernisierungen (ab 40.000€ ist zusätzlich die Bestätigung
der Kosten durch einen Architekten oder Bausachverständigen notwendig)
• Aufstellung der geplanten Eigenleistungen
• Notarieller Kaufvertrag oder personalisierter Kaufvertragsentwurf
Diese Liste ist natürlich nicht abschließend. Die Bank behält sich vor, bei der Prüfung weitere Unterlagen nachzufordern. Generell solltest du darauf achten, deine persönliche Situation so genau wie möglich darzustellen und zu belegen.
Die Objektunterlagen solltest du vom Eigentümer oder Makler, ggf. auf Nachfrage, erhalten. Falls nicht, besprich das am besten mit deinem Berater oder der Bank, wie du dich verhalten kannst. Abschließend solltest du dir zu den Unterlagen und ggf. Nachfragen der Bank folgendes vor Augen halten. Falls die Bank Unterlagen nachfordert oder die Qualität bemängelt, liegt das nicht daran, dass dich die Bank schikanieren will!
Die Bank ist gesetzlich dazu verpflichtet detailgenau zu prüfen. Nicht nur, um das Risiko für sich selbst zu minimieren, sondern auch, um dich vor falschen Entscheidungen und den finanziellen Folgen zu bewahren.
Ganz generell kann ich dir nur empfehlen, dein Finanzierungsgesuch einem Profi zu übertragen.
Er bespricht mit dir im Detail die einzelnen Finanzierungsvarianten an deinem konkreten Beispiel, sucht für deinen Fall die bestmögliche Bank und bereitet mit dir die Unterlagen für die Bank vor. Außerdem begleitet er dich im Auszahlungsprozess und steht dir mit Rat und Tag bei Fragen zur Seite.